PLU+THESMORA
Exemple : bien, adresse et montants fictifs

Trois projets pour l'appartement de Paris

Le T3 de 67 m² au dernier étage, sur cour. TIM a dessiné trois projets d'architecte : le réorganiser, le surélever sous le zinc, ou l'agrandir d'un attique en bois et d'une terrasse. Chaque plan est coté, meublé et contrôlé ; chaque volume est vérifié contre le PLU bioclimatique de Paris, chiffré et commenté.

Plan A : Le T3 ouvert

On ne touche qu'aux cloisons : la cuisine s'ouvre sur le séjour, la salle de bains grandit, une buanderie apparaît.

Maquette du projet A : l'immeuble vu depuis la cour, entre ses voisins
ENTRÉERSéjour-cuisine26,4 m²Entrée6,2 m²Chambre 110,4 m²Chambre 28,9 m²Dégagement5,8 m²Salle de bains5,5 m²WC1,9 m²Buanderie2,3 m²2,172,82,91,11,3810,453,951,22,157,3N05 mPLAN A · LE T3 OUVERT · NIVEAU 3Appartement de Paris, 3e étage · pièces : 67,4 m² · échelle 1:100 (A3)Plan contrôlé : aucun défaut (contrôle PLU+)Plan contrôlé par PLU+Exemple : bien et adresse fictifs (Paris). Cotes d'axe en mètres.
Surface des pièces
67,4 m²
Baies au sud
13,0 m²
Coût des travaux exemple
65 à 85 k€
Valeur après travaux exemple
730 à 770 k€
  • 0 m² créés
  • 2 chambres
  • point haut 15,90 m
  • indice de végétalisation sans objet

3 à 4 mois de chantier, aucune autorisation d'urbanisme a priori.

Le bilan d'exemple, ligne par ligne
Cloisons, démolitions, évacuation9 à 12 k€
Cuisine ouverte, reprise du refend14 à 19 k€
Salle de bains, WC, buanderie16 à 21 k€
Électricité, plomberie, ventilation11 à 14 k€
Sols, peintures, menuiseries intérieures8 à 10 k€
Honoraires et aléas6 à 8 k€
Total indicatif65 à 85 k€

Valeur de l'appartement avant travaux, dans l'exemple : 690 à 720 k€. Montants d'exemple, en fourchettes, pour un bien fictif. Pas un devis.

Plan contrôlé par PLU+ : aucun défaut

Plan B : Le duplex sous le zinc

Un niveau de plus sous un brisis de zinc, à la parisienne : les chambres restent au 3e, le séjour monte au 4e avec quatre lucarnes.

Maquette du projet B : l'immeuble vu depuis la cour, entre ses voisins
ENTRÉEChambre 117,8 m²Chambre 210,4 m²Chambre 38,9 m²Entrée6,2 m²Dégagement8,9 m²Escalier5,5 m²Salle de bains6,3 m²WC3,2 m²2,172,82,70,71,8810,453,951,22,157,3N05 mPLAN B · LE DUPLEX SOUS LE ZINC · NIVEAU 3Appartement de Paris, 3e étage · pièces : 67,1 m² · échelle 1:100 (A3)Plan contrôlé : aucun défaut (contrôle PLU+)Plan contrôlé par PLU+Exemple : bien et adresse fictifs (Paris). Cotes d'axe en mètres.
Surface des pièces
124,3 m²
Baies au sud
25,9 m²
Coût des travaux exemple
390 à 500 k€
Valeur après travaux exemple
1,31 à 1,44 M€
  • +57,4 m² créés
  • 3 chambres + bureau
  • point haut 16,70 m
  • indice de végétalisation 1,75

4 à 6 mois d'instruction et d'accord de copropriété, puis 9 à 12 mois de chantier.

Le bilan d'exemple, ligne par ligne
Droit de surélever, cédé par la copropriété60 à 90 k€
Structure, renforts, plancher du 4e70 à 90 k€
Brisis et couverture en zinc, lucarnes95 à 120 k€
Aménagement du 4e et escalier110 à 140 k€
Architecte et bureaux d'études42 à 52 k€
Taxe d'aménagement, raccordements9 à 12 k€
Total indicatif390 à 500 k€

Valeur de l'appartement avant travaux, dans l'exemple : 690 à 720 k€. Montants d'exemple, en fourchettes, pour un bien fictif. Pas un devis.

Plans contrôlés par PLU+ : aucun défaut

Plan C : L'attique de bois et son jardin

Un attique en bois reculé de 2 m derrière une terrasse plantée ; toiture végétalisée, séjour et bureau au 4e.

Le choix de TIM
Maquette du projet C : l'immeuble vu depuis la cour, entre ses voisins
ENTRÉEChambre 117,8 m²Chambre 210,4 m²Chambre 38,9 m²Entrée6,2 m²Dégagement8,9 m²Escalier5,5 m²Salle de bains6,3 m²WC3,2 m²2,172,82,70,71,8810,453,951,22,157,3N05 mPLAN C · L'ATTIQUE DE BOIS ET SON JARDIN · NIVEAU 3Appartement de Paris, 3e étage · pièces : 67,1 m² · échelle 1:100 (A3)Plan contrôlé : aucun défaut (contrôle PLU+)Plan contrôlé par PLU+Exemple : bien et adresse fictifs (Paris). Cotes d'axe en mètres.
Surface des pièces
107,6 m²
Baies au sud
23,7 m²
Coût des travaux exemple
380 à 490 k€
Valeur après travaux exemple
1,26 à 1,38 M€
  • +40,7 m² créés + terrasse 19,9 m²
  • 3 chambres + bureau
  • point haut 16,90 m
  • indice de végétalisation 5,90

4 à 6 mois d'instruction et d'accord de copropriété, puis 8 à 11 mois de chantier (bois préfabriqué).

Le bilan d'exemple, ligne par ligne
Droit de surélever, cédé par la copropriété50 à 75 k€
Structure bois, renforts, plancher75 à 95 k€
Façades bois, baies, brise-soleil85 à 105 k€
Toiture végétalisée, terrasse, jardinières38 à 48 k€
Aménagement du 4e et escalier85 à 110 k€
Architecte et bureaux d'études40 à 50 k€
Taxe d'aménagement, raccordements7 à 9 k€
Total indicatif380 à 490 k€

Valeur de l'appartement avant travaux, dans l'exemple : 690 à 720 k€. Montants d'exemple, en fourchettes, pour un bien fictif. Pas un devis.

Plans contrôlés par PLU+ : aucun défaut

Sous le gabarit parisien

Même immeuble, mêmes règles. Sur une rue de 15 m, une surélévation destinée au logement doit tenir sous une verticale de 18,80 m puis un quart de cercle de 6,80 m de rayon (article UG.3.3.3), et sous la hauteur plafond. Les deux projets surélevés y tiennent largement ; c'est la cour, le règlement de copropriété et la structure qui décideront.

Fonds voisinEn facelimite séparativetoiture végétalisée, substrat 30 cmterrasse2,003e : chambre 13e : autre lot (sur rue)2e1erRDC : commerce sur rueSéjour de l'attique (4e)hauteur plafond 25,00 m (exemple)gabarit-enveloppe UG.3.3.3 : H = 18,8 mpuis quart de cercle r = 6,8 mcour 8,60 m ≥ 6,00 mrue : prospect P = 15,00 m±0,00+3,8+7,1+10,4+13,7+16,9 point hautSUD · courNORD · rueCOUPE · PLAN C · L'ATTIQUE DE BOIS ET SON JARDINcoupe nord-sud par x = 3,00 m · point haut 16,9 m · sous le gabarit et la hauteur plafond : ouiGabarit PLU : conforme (marge 8,1 m)Échelle 1:200 · hauteurs depuis le sol de la cour (surface de nivellement d'exemple)Exemple : bien et adresse fictifs (Paris). Cotes d'axe en mètres.
Règle du PLUABC
Hauteur plafond 25 m UG.3.2.1, valeur d'exemple15,90 m16,70 m16,90 m
Gabarit sur rue UG.3.3.3 : 18,80 m puis r = 6,80 minchangésous le gabarit, 8,3 m de margesous le gabarit, 8,1 m de marge
Façade à 6 m de la limite du fond UG.3.1.2 2°8,60 m (existant)8,60 m10,95 m (attique en retrait)
Indice de végétalisation ≥ 1,5 UG.4.2.1sans objet1,755,90
Courette et souches conservées UG.5.1.1ouiouioui
Protections solaires extérieures UG.5.1.3sans objetpersiennes à prévoircasquette de 0,80 m
Matériaux biosourcés UG.5.1.5sans objetisolant à préciserossature et bardage bois
Autorisation d'urbanismeaucune a prioripermis de construirepermis de construire

Point haut mesuré depuis le sol de la cour. Indice de végétalisation : surfaces pondérées rapportées à l'emprise du volume surélevé (82,4 m² pour B, 57,2 m² pour C), à confirmer avec l'instructeur.

Ce que PLU+ refuse

Aucun plan ne sort sans passer le contrôle géométrique de PLU+. Ici, une variante de C où la table de travail du bureau a glissé devant la porte : PLU+ la bloque, elle n'est jamais proposée.

TrémieRSéjour-cuisine29,6 m²Bureau5,3 m²Salle d'eau5,6 m²2,1732,72,5710,452,32,42,157,3N05 mPLAN C-REFUSE · L'ATTIQUE (VARIANTE REFUSÉE) · NIVEAU 4Appartement de Paris, 4e étage, surélévation · pièces : 40,5 m² + terrasse 19,9 m² · échelle 1:100 (A3)Plan REFUSÉ par PLU+ : 6 défaut(s)Plan contrôlé par PLU+Exemple : bien et adresse fictifs (Paris). Cotes d'axe en mètres.

6 défauts relevés, dont :

  • La porte du bureau s'ouvre sur la table de travail.
  • La table bouche la porte du bureau.
  • Moins de 0,90 m libres derrière les portes du bureau et de la salle d'eau.
  • Le bureau et la salle d'eau ne sont plus reliés à l'entrée par un passage de 0,80 m.
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Projet C : l'attique de bois et son jardin